マンション投資で利益を目指すなら？

マンション投資とは

マンション投資を検討している方のなかには「マンション投資は儲かるのだろうか？」「どのようなメリットやリスクがあるのだろうか」と疑問や不安を抱える方もいるでしょう。マンション投資には、空室や利益減少など、さまざまなリスクがあるため、簡単には儲からないといわれることがあります。ですが、基礎知識を理解し、ポイントを押さえることで長期的に安定した収入を得やすくなるのです。

この記事では、マンション投資のメリットやリスクに加え、失敗しないためのコツを解説します。また、三井のリハウスが提供する、マンション投資を行う方に向けたサービスやサポートについてもご紹介します。

マンション投資で利益を得る仕組み

マンション投資とは、購入したマンションを貸し出すことで収入を得る不動産投資の方法です。マンション投資で利益を得る方法には以下の2つがあります。

・インカムゲイン
・キャピタルゲイン

それぞれの仕組みについて見ていきましょう。

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、マンションを保有しながら得られる利益を指します。具体的には、マンションを貸し出して賃貸経営をすることで得られる賃料や入居時の礼金、長期入居時の更新料などがこれにあたります。

キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」とは、マンションを売却することで得られる利益です。キャピタルゲインは必ずプラスになるとは限らず、売却する際に購入した額よりも安い価格でしか売れずに、結果的に損失となる場合もあります。この損失を「キャピタルロス」と呼びます。

 

投資用マンションの種類

投資用マンションの種類は大きく分けて以下の2つです。

・区分マンション投資
・一棟マンション投資

区分マンション投資とは、マンションを1部屋単位で所有して賃貸に出す方法です。一方、一棟マンション投資とは、マンションを一棟丸ごと購入し、各部屋を賃貸に出す方法のことをいいます。

以下の表は、それぞれのメリットとリスクをまとめたものです。

上記のほかに、新築マンションであるか中古マンションであるかによっても、メリットやリスクは異なります。新築マンションであれば、中古マンションと比較して賃料を高く設定しやすい傾向にあるでしょう。中古マンションの場合、購入後にリフォームや修繕が必要なケースもあるため注意が必要です。

また、単身向け物件かファミリー向け物件かによる違いもあります。たとえば単身向け物件は、ファミリー向け物件よりも間取りや設備がシンプルなため、購入価格や設備費が安い傾向にあります。一方でファミリー向け物件は、長期的な入居が見込めるため、収入が安定しやすいといえるでしょう。

自身の状況や投資目的を踏まえ、最適な方法でマンション投資を行いましょう。

 

マンション投資のメリット

ここからは、マンション投資のメリットについて解説します。主なメリットは以下の6つです。

・長期的に安定した収入が得られる
・インフレに強い
・節税効果がある
・少ない自己資金で始められる
・手間が少ない
・生命保険の代わりになる

1つずつ詳しく見ていきましょう。

長期的に安定した収入が得られる

賃貸経営の場合、貸し出したマンションに入居者がいる限り、安定的で長期的な収入を得ることができます。そのため、定年退職後でも、マンションを貸し出していれば、毎月年金に加えて家賃収入を得られるのです。このように老後を見据えた資産運用もおすすめです。

インフレに強い

マンション投資は、インフレに強くリスクが小さいといえます。インフレになると、物価が上がりお金の価値が下がるため、株式や外国為替（FX）などの金融商品の投資には大きな影響があります。しかし、マンション投資は「現物」を対象とした投資方法であり、マンションそのものに価値があるため、インフレによる影響を受けにくいのです。また、消費者物価指数の上昇により、賃料の上昇も見込めるでしょう。

さらに、金融商品と比較して価格変動が緩やかなため対策が取りやすく、物件の条件がよければ、投資した金額を利益が下回る「元本割れ」のリスクも低いといえます。

節税効果がある

マンション投資は、節税につながることがあります。なぜなら所得税や住民税が課税される際、課税対象となる所得から、必要経費分の金額を差し引くことができるためです。経費としてカウントできるものは、登記費用やローンの金利、管理費や修繕費、減価償却費などです。

減価償却費とは、マンションのような長期利用するものの初期投資費用を、会計上において一定期間内で数回に分割して計上する費用を指します。

分割したマンションの購入金額は、確定申告の際に「減価償却費」という名目で、マンションの管理費や維持費とともに必要経費として申請することが可能です。

また、遺産を相続する際にも、現金よりも不動産の状態で相続したほうが節税できる可能性があります。これは、同額の現金と不動産を比較したときに、不動産のほうが相続税の課税対象額が低くなるためです。

現金の場合はそのままの金額が相続税評価額となりますが、不動産の場合は一般的に市場価格の7～8割の金額で評価されます。

さらに、故人が居住や賃貸経営をしていた不動産は、相続税の課税対象金額を軽減する税制措置もあるため、不動産を相続する場合は、特例の対象であるかを確認しておきましょう。

少ない自己資金で始められる

マンション投資は、不動産投資ローンを利用できるため自己資金が少なくても始められます。不動産を購入するためにローンを組む際、金融機関は対象となる不動産自体を担保にします。そのため、借入額が大きくても借り入れられるのです。

手間が少ない

入居期間中の賃貸管理業務を管理会社に委託できるため、かかる手間が少ないことも、マンション投資のメリットといえます。物件の賃貸管理業務とは、賃料の入金管理や設備不具合時の連絡取り次ぎなどを指します。

委託には一定の費用が発生しますが、本業が別にあり、賃貸管理業務の時間を確保できない方にとっては副業として取り入れやすい方法だといえるでしょう。

また、不動産市場の変動が比較的小さいため、市場動向や値動きを頻繁に確認する必要がありません。

このことから、こまめな情報収集や投資のテクニックが必要な株式やFXと比較して、マンション投資は手間が少ない投資方法だといえます。

生命保険の代わりになる

マンション投資をする際には、投資用の住宅購入時に利用できる不動産投資ローンを組むことが一般的です。不動産投資ローンを組む際、住宅ローンと同様に「団体信用生命保険」の加入を求められます。

団体信用生命保険とは、ローン返済中に、ローンを返済する人が死亡もしくは高度障害などで返済が不可能になった場合に、金融機関にローンの返済を保証する保険のことです。

団体信用生命保険に加入していれば、保険金を残債の返済に充てられるため、家族に負債を残すリスクを減らせます。